Précisions
Historique et objectif du Diagnostic de performance Energétique
L’origine :
Les accords internationaux, notamment ceux de RYO en 1992 et de KYOTO en 1997, ont souhaité l’encadrement par des protocoles de la production des gaz à effet de serre dans le monde. Le protocole de KYOTO a été accepté par 141 pays, dont la France avec la mise en place en 2007 du Grenelle de l’environnement (Grenelle 1) puis du Grenelle 2 détaillant les projets de loi du précédent.
Pourquoi les bâtiments :
Ils sont en effet, en France, le poste le plus consommateur d’énergie avec environ 43 % de l’énergie finale annuelle consommée et près de 25% des émissions de gaz à effet de serre.
C’est pourquoi le DPE a été mis en place en 2007, et le dispositif s’est vu renforcé, depuis le 1er juillet 2021.
Quand faire établir le DPE ?
Dès la mise en vente ou location d’un logement :
Si vous vendez ou loué un logement, il est obligatoire dès la mise en vente ou en location de son bien immobilier et doit être affiché dans les annonces immobilières (sur internet ou dans les agences,…)
Le DPE est établi par le propriétaire, à ses frais. Il doit être à la disposition de tout acquéreur potentiel dès que le logement est mis en vente. Il est annexé au compromis de vente, à la promesse de vente ou, à la rigueur, à l’acte de vente.
Il est obligatoirement annexé au bail (ainsi que le constat des risques d’exposition au plomb(CREP) si l’immeuble est bâti avant le 1er janvier 1949, le diagnostic amiante – parties privatives si le bien est construit avant le 1er juillet 1997, l’attestation de superficie et l’état des risques naturels et technologiques). Cette obligation s’applique uniquement à la signature de tout nouveau bail de location et non à une reconduction tacite ou une cession de bail, à un échange de logement ni à une sous-location.
Si vous louer un logement, le propriétaire, ou tout autre mandataire en charge de la location, doit tenir à votre disposition, le DPE. (Rappel : ce diagnostic n’est en aucun à la charge du locataire, le propriétaire le fait réaliser et le paie)
Nota : Dans une copropriété, aussi bien pour une location que pour une vente, le DPE ne concerne que les parties privatives.
Lors de la vente ou de la construction d’un logement neuf :
Pour une construction neuve, le maître d’ouvrage fait établir un DPE et le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à l’achèvement des travaux. Cette obligation est valable aussi lors de travaux d’agrandissement.
Si vous achetez en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), c’est le promoteur qui doit vous fournir le diagnostic, au plus tard quand vous procédez à la réception du logement.
La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de 10 ans.
Bâtiments publics :
Depuis le 2 janvier 2008, le DPE devra être affiché dans les bâtiments publics (décret n°2006-363 du 19 mars 2007) d’une surface hors oeuvre nette (SHON) supérieure à 1 000 m², occupés par les services d’une collectivité publique ou d’un établissement public, accueillant un établissement recevant du public de la 1re à la 4e catégorie (plus de 200 personnes).
Suis-je concerné par l’établissement du DPE ?
Les bâtiments concernés par le DPE sont les maisons et les appartements, mais aussi tous les locaux tertiaires (bureaux, commerces, établissements scolaires, etc.).
Il existe néanmoins des exceptions fixées par la loi et notamment mentionnées à l’article R 134-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH)
Les exceptions du DPE :
- Les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans
- Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50m² (il ne s’agit en aucun cas d’un appartement dont la surface serait inférieure à 50m²)
- Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques
- Les bâtiments servant de lieux de culte
- Les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine
- Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux
- Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an
Réalisation
Réalisation du diagnostic de performance énergétique
Le DPE d’un logement affiche deux étiquettes qui vont de A à G. A correspond aux biens les plus performants et G aux biens les moins performants.
La première étiquette, est en fonction de la consommation d’énergie primaire (Ep) du bien et des ses émissions de gaz à effet de serre en Kg C02, par an et par m² de surface habitable.
La deuxième étiquette indique uniquement les émissions de gaz à effet de serre en KgC02, par an et par m².
L’étiquette énergie s’exprime en kWhep/m².an
L’énergie primaire prend en compte, l’extraction, le transport, le raffinage, le stockage, la production, la distribution et l’utilisation.
L’énergie finale c’est l’énergie qui est consommée dans le bâtiment, les facteurs de conversion des énergies finales en énergies primaires sont 2,3 pour l’électricité et 1 pour les autres énergies.
Son contenu est réglementé. Vous devez y trouver les informations suivantes :
- la description du bien (murs et fenêtres avec leurs exposition, type de plancher), les équipements mis en place (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, éventuellement climatisation)
- la quantité d’énergie consommée et la quantité de GES (gaz à effet de serre) émis.
- des conseils de comportement pour dépenser moins d’énergie et des recommandations de travaux en vue d’améliorer la performance énergétique du bien.
Lors de la réalisation du DPE, on retrouve un tableau correspond aux consommations d’énergie associées aux 5 usages, avec l’énergie correspondante selon les éléments renseignés :
Les frais annuels d’énergie sont évalués à partir des consommations en kWh et des tarifs définis dans la réglementation.
Recommandations indicatives de travaux d’amélioration de la performance énergétique :
En fonction du classement énergétique, des recommandations sont présentées sous la forme d’un ou de deux bouquets de travaux :
Travaux essentiels : Dans le cas de passoires énergétiques, cela permet de sortir de l’état de passoire.
Travaux à envisager : Associé au travaux essentiels, ce bouquets permet d’atteindre un niveau de logement performant, c’est-à-dire dans la mesure du possible la classe A ou B.
Suite à ces recommandations, le DPE présente la nouvelle étiquette atteinte avec le 1er bouquet de travaux et les deux bouquets de travaux associés :
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE SUR BÂTIMENTS :
Pour les bâtiments ou parties de bâtiments non résidentiels, le DPE est réalisé sous la méthode « factures », celle-ci s’appuie sur l’utilisation des consommations réelles du bien (idéalement sur les 3 dernières années de consommations afin de réaliser une moyenne).
Comme le DPE classique, lors de sa réalisation des recommandations de travaux seront élaborées.
En cas exceptionnel justifié d’absence de factures, le DPE se verra attribuer une étiquette vierge sans classement énergétique.
Classification
Mieux comprendre la classification de mon bien immobilier :
Prenons l’exemple d’une maison chauffée au gaz avec production d’eau chaude électrique sans climatisation et avec un insert. Voici le résultat obtenu (ses données ne constituent pas le résultat de tous biens ayant les mêmes caractéristiques)
- Etiquette « consommation conventionnelle » (5) :
Cette étiquette est obtenue en utilisant un programme informatique basé sur la méthode 3CL (calcul des consommations conventionnelles des logements). Ces consommations sont dites conventionnelles car calculées pour des conditions d’usage fixées (on considère que les occupants les utilisent suivant des conditions standard), et pour des conditions climatiques moyennes relatives au lieu d’habitation.
Il peut donc apparaître des divergences importantes entre les factures d’énergie que vous payez et la consommation conventionnelle pour plusieurs raisons : suivant la rigueur de l’hiver ou le comportement réellement constaté des occupants, qui peuvent s’écarter fortement de celui automatiquement choisi dans les conditions standards.
- L’étiquette violette «émissions de gaz à effet de serre » (6) :
Elle représente l’émission de CO2 par m² et par an (Kg.m²/an). Un chauffage électrique sera donc bien classé dans cette étiquette car une grande majorité de l’électricité provient des centrales nucléaires ou de l’hydraulique qui rejettent très peu de CO2. Si l’on est préoccupé par le réchauffement climatique, il convient de s’attarder sur cette étiquette.
- L’énergie primaire (3) :
Elle n’est pas l’énergie qui vous est facturée mais l’énergie au début de la chaîne de production. Cette énergie ramenée par m² et par an (kWh.m²/an), donnera la consommation conventionnelle (étiquette verte/jaune/ rouge dont l’affichage est obligatoire). Le grand public pense souvent que cette étiquette le renseigne sur sa facture or cela n’a pas grand-chose à voir pour de multiples raisons. Evidemment cette consommation est calculée par m² donc la facture dépend d’abord de la surface chauffée. La facture dépend du prix de l’énergie utilisée : Vous pouvez utiliser beaucoup d’énergie peu onéreuse (cas du bois), vous obtiendrez alors une facture raisonnable. Il ne faut pas confondre « énergivore » et « onéreux ». L’énergie primaire n’est finalement que l’énergie prélevée sur les ressources planétaires.
- L’énergie finale (2):
Elle représente ce qui est facturée au consommateur et n’est que très rarement affichée dans les annonces immobilières.
- L’énergie électrique est fortement pénalisée :
Dans le calcul, le facteur de conversion des énergies finales en énergies primaires est de 2.3 pour l’électricité alors qu’il est de 1 pour toutes les autres énergies. C’est-à-dire que l’énergie électrique primaire est 2,3 fois plus importante que l’énergie facturée au consommateur. L’énergie primaire étant traduite en étiquette consommation conventionnelle, on comprend pourquoi un chauffage électrique n’obtiendra jamais une bonne étiquette alors qu’il n’est parfois pas plus onéreux qu’un autre mode de chauffage.
Ce coefficient très pénalisant a été inclus dans le calcul pour tenir compte du rendement médiocre de la chaine de production électrique (≈33% pour une centrale nucléaire) et probablement aussi pour pénaliser l’énergie nucléaire de moins en moins présente en Europe. Le fait que le public ne soit pas renseigné sur ce mode de calcul est très pénalisant pour les propriétaires d’un logement chauffé à l’électricité. Les futures acquéreurs et locataires sont parfois rebutés par une mauvaise étiquette énergétique et ne poursuivent pas leurs investigations. Il est donc du devoir des professionnels de l’immobilier de les informer.
- La colonne « frais annuels d’énergie » (4) :
Elle représente une estimation de la facture pour une utilisation conventionnelle. Les prix de l’énergie ont été fixés par l’arrêté du 15 septembre 2010 (1) (modification intervenue à la mi-août 2011), ce mode de calcul présente l’avantage de pouvoir comparer des logements indépendamment des cours de l’énergie.
- Energie renouvelable (7) :
Dans cet exemple il y a un insert. Le bois est une énergie renouvelable mais pas son façonnage et son transport. Le public pense souvent à tort que la présence d’un insert va faire remonter l’étiquette de leur logement. En fait un insert a un rendement médiocre donc la consommation d’énergie primaire est plus importante pour un insert qu’avec une chaudière gaz mais le bilan carbone est bien meilleur. En résumé, l’insert fait descendre l’étiquette consommation, remonter l’étiquette gaz à effet de serre et baisser la facture. Si l’on se contente d’afficher l’étiquette des consommations, les logements avec insert seront pénalisés.
