Elle concerne le mesurage de la surface des appartements lors d’une vente

La loi Carrez, est régie par 2 textes fondamentaux à savoir :

• Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété

« Toute promesse de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. » Exceptions faites aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m².

• Décret n° 97-523 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété

Art. 4 – 1. – La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Art. 4 -2 – « Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionné à l’article 4 – 1. »

A l’occasion de la vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété, il est fait obligation de mentionner la superficie privative desdits lots.

Cette obligation légale est mise en place au bénéfice de l’acquéreur, sa méconnaissance du bien lui donne la possibilité de faire annuler la vente si la superficie est inférieure de plus de un vingtième (5%) à la superficie exprimée dans l’acte constatant la vente. Il peut également réclamer la restitution d’une partie du prix versé à proportion de l’écart constaté entre la superficie indiquée et la superficie réelle.

Le champ d’application de la loi Carrez :

• Il doit s’agir d’un lot (ou fraction de lot) de copropriété.

Les terrains à bâtir ne sont donc pas concernés, au même titre que les maisons individuelles, sauf si elles dépendent d’une copropriété horizontale.

• Il doit s’agir d’une mutation à titre onéreux.

Les contrats ne constituant pas de vente ou les actes de disposition à titre gratuit (testaments, legs, donations par exemple) ne sont pas concernés par les textes.

• La mention de la superficie doit apparaitre aussi bien dans les avant-contrats que dans les actes définitifs

Les sanctions :

La mention de surface est obligatoire dans tout acte de vente, son absence est sanctionnée par la nullité. La loi prévoit également une 2^ème sanction en cas d’erreur de surface dans l’acte authentique.

Le défaut de mention obligatoire de la superficie :

• L’obligation : Quel que soit le rédacteur de l’acte, celui-ci devra obligatoirement indiquer la superficie du (des) lot(s) vendu(s). Cette surface est indiquée en m² et les critères de mesurage sont définis par le décret du 23 mai 1997.

La loi n’impose pas l’intervention d’un professionnel et ce mesurage peut être effectué par le vendeur seul, dans ce cas, le vendeur engage sa seule responsabilité, en cas d’erreur.

Compte tenu des risques encourus, il est préférable que le professionnel de la transaction, vérifie et fasse établir à la charge du vendeur, l’attestation de surface par un professionnel assuré.

En effet, sa responsabilité civile professionnelle pourrait être recherchée :

• En sa qualité de conseil, lors de la négociation
• En sa qualité d’annonceur publicitaire
• En sa qualité de rédacteur d’acte
• En sa qualité de professionnel, intervenu dans le calcul de la surface

L’absence de mention de surface entraine la nullité de l’acte. Toutefois, cette nullité est relative puisque seul l’acquéreur peut s’en prévaloir.

• La sanction :
• Qui ? L’absence de mention de surface entraine la nullité de l’acte. Toutefois, cette nullité est relative puisque seul l’acquéreur peut s’en prévaloir.
• Quand ? Cette action en nullité doit être engagée au plus tard à l’expiration d’un délai de 1 mois à compter de la signature de l’acte authentique, ne contenant pas la mention.Cette action peut également être intentée dès la signature du compromis. (Si ce dernier, ne comporte pas la mention)
• La régularisation de l’omission :

L’acquéreur qui signe l’acte authentique notarié dans lequel figure la surface vendue, perd son recours en nullité engagée lors de la signature du compromis, qui lui ne mentionnait aucune surface.

L’acquéreur peut donc refuser de signer l’acte authentique et poursuivre son action en nullité de la vente ou bien le signer et perdre son droit de poursuivre s’ il souhaite acquérir le bien.

L’erreur de superficie dans l’acte authentique :

Si la superficie est inférieure de plus de 1/20^ème à celle notifiée dans l’acte, le vendeur, à la demande de son acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à l’erreur constatée.

A contrario, si la superficie est supérieure à celle indiquée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Nota : C’est pour cela qu’il est fortement conseillé de refaire effectuer, par un professionnel, le mesurage de votre bien lorsque ce délai est expirée (quand bien même, le bien n’a fait l’objet d’aucune modification).

• Qui ?

Cette loi, est une loi de protection du seul acquéreur. Seul lui est en droit d’exercer une action en diminution de prix. En cas de décès, ce droit est transmis à ses ayants cause.

• Quand ?

L’action en diminution du prix est intentée, par l’acquéreur, au plus tard dans un délai de 1 an à compter de la signature de l’acte authentique.

• Comment ?

Le tribunal de grande instance de situation du bien vendu est compétent.

La loi Carrez prend/ne prend pas en compte :

Désignation	Superficie Carrez
Terrasses, balcons	Non
Caves, garage, parking	Non
Sous-sol autre que caves, garage, parking	Oui
Combles aménagés	Oui
Combles non aménagés	Oui
Grenier	Oui
Réserve	Oui
Remises	Oui
Véranda	Oui

Durée de validité :

En l’absence de modification sur le bien, le certificat de mesurage loi Carrez est réputée illimité.

Toutefois, comme nous l’avons vu précédemment, il est vivement recommandé, dès lors que cette dernière a été éditée depuis plus d’un an, de faire procéder à un nouveau mesurage. En effet, si le précédent certificat est produit et qu’il a plus d’un an, cela équivaut à engager la seule responsabilité du vendeur et non du professionnel.

La réglementation sur la Loi Carrez :

• Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété
• Article 46 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
• Décret n° 97-523 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété

Pour de plus amples informations, vous pouvez consulter le site Legifrance