Loi Carrez
Elle concerne le mesurage de la surface des appartements lors d’une vente
La loi Carrez, est régie par 2 textes fondamentaux à savoir :
- Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété
« Toute promesse de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. » Exceptions faites aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m².
- Décret n° 97-523 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété
Art. 4 – 1. – La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Art. 4 -2 – « Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionné à l’article 4 – 1. »
A l’occasion de la vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété, il est fait obligation de mentionner la superficie privative desdits lots.
Cette obligation légale est mise en place au bénéfice de l’acquéreur, sa méconnaissance du bien lui donne la possibilité de faire annuler la vente si la superficie est inférieure de plus de un vingtième (5%) à la superficie exprimée dans l’acte constatant la vente. Il peut également réclamer la restitution d’une partie du prix versé à proportion de l’écart constaté entre la superficie indiquée et la superficie réelle.
Le champ d’application de la loi Carrez :
- Il doit s’agir d’un lot (ou fraction de lot) de copropriété.
Les terrains à bâtir ne sont donc pas concernés, au même titre que les maisons individuelles, sauf si elles dépendent d’une copropriété horizontale.
- Il doit s’agir d’une mutation à titre onéreux.
Les contrats ne constituant pas de vente ou les actes de disposition à titre gratuit (testaments, legs, donations par exemple) ne sont pas concernés par les textes.
- La mention de la superficie doit apparaitre aussi bien dans les avant-contrats que dans les actes définitifs
Les sanctions :
La mention de surface est obligatoire dans tout acte de vente, son absence est sanctionnée par la nullité. La loi prévoit également une 2ème sanction en cas d’erreur de surface dans l’acte authentique.
Le défaut de mention obligatoire de la superficie :
- L’obligation : Quel que soit le rédacteur de l’acte, celui-ci devra obligatoirement indiquer la superficie du (des) lot(s) vendu(s). Cette surface est indiquée en m² et les critères de mesurage sont définis par le décret du 23 mai 1997.
La loi n’impose pas l’intervention d’un professionnel et ce mesurage peut être effectué par le vendeur seul, dans ce cas, le vendeur engage sa seule responsabilité, en cas d’erreur.
Compte tenu des risques encourus, il est préférable que le professionnel de la transaction, vérifie et fasse établir à la charge du vendeur, l’attestation de surface par un professionnel assuré.
En effet, sa responsabilité civile professionnelle pourrait être recherchée :
- En sa qualité de conseil, lors de la négociation
- En sa qualité d’annonceur publicitaire
- En sa qualité de rédacteur d’acte
- En sa qualité de professionnel, intervenu dans le calcul de la surface
L’absence de mention de surface entraine la nullité de l’acte. Toutefois, cette nullité est relative puisque seul l’acquéreur peut s’en prévaloir.
- La sanction :
- Qui ? L’absence de mention de surface entraine la nullité de l’acte. Toutefois, cette nullité est relative puisque seul l’acquéreur peut s’en prévaloir.
- Quand ? Cette action en nullité doit être engagée au plus tard à l’expiration d’un délai de 1 mois à compter de la signature de l’acte authentique, ne contenant pas la mention.Cette action peut également être intentée dès la signature du compromis. (Si ce dernier, ne comporte pas la mention)
- La régularisation de l’omission :
L’acquéreur qui signe l’acte authentique notarié dans lequel figure la surface vendue, perd son recours en nullité engagée lors de la signature du compromis, qui lui ne mentionnait aucune surface.
L’acquéreur peut donc refuser de signer l’acte authentique et poursuivre son action en nullité de la vente ou bien le signer et perdre son droit de poursuivre s’ il souhaite acquérir le bien.
L’erreur de superficie dans l’acte authentique :
Si la superficie est inférieure de plus de 1/20ème à celle notifiée dans l’acte, le vendeur, à la demande de son acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à l’erreur constatée.
A contrario, si la superficie est supérieure à celle indiquée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Nota : C’est pour cela qu’il est fortement conseillé de refaire effectuer, par un professionnel, le mesurage de votre bien lorsque ce délai est expirée (quand bien même, le bien n’a fait l’objet d’aucune modification).
- Qui ?
Cette loi, est une loi de protection du seul acquéreur. Seul lui est en droit d’exercer une action en diminution de prix. En cas de décès, ce droit est transmis à ses ayants cause.
- Quand ?
L’action en diminution du prix est intentée, par l’acquéreur, au plus tard dans un délai de 1 an à compter de la signature de l’acte authentique.
- Comment ?
Le tribunal de grande instance de situation du bien vendu est compétent.
La loi Carrez prend/ne prend pas en compte :
Désignation | Superficie Carrez |
Terrasses, balcons | Non |
Caves, garage, parking | Non |
Sous-sol autre que caves, garage, parking | Oui |
Combles aménagés | Oui |
Combles non aménagés | Oui |
Grenier | Oui |
Réserve | Oui |
Remises | Oui |
Véranda | Oui |
Durée de validité :
En l’absence de modification sur le bien, le certificat de mesurage loi Carrez est réputée illimité.
Toutefois, comme nous l’avons vu précédemment, il est vivement recommandé, dès lors que cette dernière a été éditée depuis plus d’un an, de faire procéder à un nouveau mesurage. En effet, si le précédent certificat est produit et qu’il a plus d’un an, cela équivaut à engager la seule responsabilité du vendeur et non du professionnel.
La réglementation sur la Loi Carrez :
- Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété
- Article 46 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
- Décret n° 97-523 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété
Pour de plus amples informations, vous pouvez consulter le site Legifrance
Loi Boutin
Elle concerne le mesurage de surface d’un appartement avant mise en location.
Il est obligatoire lors de la signature de tout bail de location de mentionner la superficie habitable du bien proposé (Article 78 de la Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion).
A la suite du 7ème alinéa de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et modifiant de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.»).
Cette obligation concerne uniquement les locations vides et à usage d’habitation principale.
Les locations meublées, secondaires et saisonnières ne sont donc pas concernées par cette mesure.
Le mesurage Loi Boutin, au même titre que le mesurage Loi Carrez, n’impose pas l’intervention d’un professionnel et ce mesurage peut être effectué par le vendeur seul, dans ce cas, ce dernier engage sa seule responsabilité, en cas d’erreur.
Quelles sont les conséquences en cas d’erreur sur la surface habitable ?
Le locataire constate une erreur entre la superficie habitable mentionnée dans son bail et la superficie réelle du bien loué. Il serait alors en droit d’intenter une action en diminution du prix sur la base du prix au m² loué.
Note technique :
La superficie habitable au sens du code de la construction et de ‘habitation (CCH), est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Sont également exclues la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Les différences entre la loi Boutin et la loi Carrez
La superficie habitable est différente de la superficie privative loi Carrez, d’un point de vue légal, et d’un point de vue technique.
D’un point de vue légal :
La superficie habitable est calculé dans tous les cas, alors que la superficie Carrez n’est calculé qu’en copropriété. La superficie habitable est une mention obligatoire dans un bail de location à usage d’habitation principale, alors que la superficie Carrez est une mention obligatoirement portée dans un acte constatant la vente.
D’un point de vue technique :
Contrairement à la Loi Carrez, ne sont pas pris en compte la superficie des combles non aménagés, tous les sous-sols (y compris les caves), remises (y compris les garages), terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas (et volumes vitrés), locaux communs et autres dépendances des logements.
Désignation | Superficie habitable |
Terrasses, balcons | Non |
Caves, garage, parking | Non |
Sous-sol autre que caves, garage, parking | Non |
Combles aménagés | Oui |
Combles non aménagés | Non |
Grenier | Non |
Réserve | Non |
Remises | Non |
Véranda | Non |
Peut-on utiliser la superficie loi Carrez à la place de la superficie habitable ?
Ce procédé est déconseillé pour 2 raisons :
- La superficie loi Carrez est indiquée dans votre acte d’achat. Cette attestation est donc rédigée au nom de votre vendeur, et non au votre alors que vous êtes le propriétaire bailleur.
- L’attestation de superficie habitable comporte des différences avec le mesurage loi Carrez, comme précisé ci-dessus, les résultats peuvent donc différés.
Durée de validité :
En l’absence de modification sur le bien, le certificat de mesurage loi Boutin est réputée illimité.
Il devra être fourni et annexé à chaque signature d’un nouveau bail.
La réglementation sur la Loi Boutin :
- Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion
Pour de plus amples informations, vous pouvez consulter le site Legifrance